주택 시장에서 새로운 금융 모델이 주목받고 있습니다. 바로 지분형 주택금융 제도입니다. 기존에는 내 집을 마련할 때 대출을 받아 집값을 충당하는 구조가 일반적이었습니다. 하지만 앞으로는 정책금융기관이 주택 매수자의 ‘공동 투자자’로 참여해 지분을 보유하는 방식이 현실화될 수 있습니다.
쉽게 말해 내가 사는 집을 하나의 주식회사라고 가정했을 때, 정부가 일정 지분을 들고 있는 주주가 되는 개념입니다. 집을 산 사람은 전액 대출에 의존하지 않고, 정부의 지분 참여를 통해 부족한 자금을 메우게 됩니다.
이는 가계부채를 늘리지 않으면서도 주택 구입 기회를 확대하려는 정책적 시도라 할 수 있습니다.
지분형 주택금융의 기본 구조
지분형 주택금융은 대출이 아니라 지분 투자 형태로 자금을 지원합니다.
매수자가 일정 자금을 마련하면 나머지를 정책금융기관이 지분으로 투자하는 방식입니다.
- 예를 들어 10억 원짜리 주택을 매수할 때
- 본인 자금 2억 원
- 은행 대출 4억 원
- 정부 지분 투자 4억 원
이런 구조가 가능합니다.
이 경우 소유권은 매수자와 정부가 각각 지분만큼 나눠 가지며, 매수자는 정부 지분에 대해 월별로 일정 금액을 지불합니다. 이 금액은 대출 이자보다는 낮게 책정될 전망입니다.
매각 시 수익과 손실 분담
지분형 주택금융 제도 도입구조의 핵심은 매각 시에도 그대로 적용된다는 점입니다.
- 집값이 오르면 → 시세차익을 지분대로 분배
- 집값이 떨어지면 → 손실도 지분대로 분담
기존 대출은 원리금 상환만 하면 됐지만, 지분형 금융은 정부가 진짜 투자자로서 이익과 위험을 함께 나눈다는 점에서 성격이 다릅니다. 이는 매수자 입장에서는 부담을 덜 수 있지만, 동시에 시세차익을 온전히 가져가지 못한다는 의미이기도 합니다.
제도 도입의 배경
지분형 주택금융은 단순한 금융상품이 아니라 가계부채 억제와 주택시장 안정화라는 정책 목표를 안고 있습니다.
- 가계부채 억제: 대출 중심의 구조에서 벗어나 지분투자로 전환하면 가계부채 총량이 늘지 않습니다.
- 실수요자 지원: 청년층·신혼부부 등 초기 자산이 부족한 계층도 내 집 마련 기회를 확보할 수 있습니다.
- 집값 상승 억제: 매각 과정에서 공적 기관이 가격 조율에 참여하므로 호가 상승이 억제될 수 있습니다.
정부는 이 제도를 통해 시장 과열을 방지하면서도 실수요자들의 주거 안정을 도모하려는 의도를 담고 있습니다.
최근 논의와 시범사업 계획
현재 금융위원회를 중심으로 구체적인 제도 설계가 진행 중입니다. 최근 발표된 구상은 다음과 같습니다.
- 지분 비율: 정부가 최대 40~50%까지 지분을 투자할 수 있는 안 검토
- 자기자본 비율: 매수자는 최소 10~18% 이상 자기자본 부담 필요
- 대상 주택 가격: 수도권 10억 원, 지방 4~6억 원 이하로 상한선을 둘 가능성
- 시범사업 규모: 약 1,000호 수준으로 하반기 시행 전망
- 대상 계층: 무주택자, 신혼부부, 청년, 저소득층 중심
아직 구체적인 세부 기준과 참여 조건은 확정되지 않았으며, 시범사업 결과를 토대로 제도의 확대 여부가 결정될 예정입니다.
기대되는 효과
- 가계부채 감소
대출 대신 지분투자 방식으로 자금을 조달하기 때문에 금융부담이 줄어들고, 국가 전체의 부채 규모 관리에도 도움이 됩니다. - 실수요자 지원 강화
초기 자본이 부족해 집을 사기 어려운 계층도 참여할 수 있어 주거 사다리를 회복하는 데 기여합니다. - 시장 안정 효과
정부가 공동 투자자로 참여함으로써 거래 과정에서 가격 거품을 줄이는 견제 장치가 될 수 있습니다.
우려와 과제
지분형 주택금융 제도 도입 긍정적인 측면과 함께 여러 논란도 존재합니다.
- 소유권 제약: 주택을 전적으로 소유하지 못하고 정부와 공유한다는 점이 거부감을 줄 수 있습니다.
- 비용 부담: 대출보다 저렴하더라도 매달 지분 사용료를 내야 하며, 장기적으로는 부담이 될 수 있습니다.
- 시장 자극 가능성: 지분투자와 대출을 합쳐 구매력을 늘리면 오히려 집값 상승을 부추길 수 있다는 지적이 있습니다.
- 재정 부담 문제: 집값 하락 시 정부가 손실을 떠안게 되면 세금으로 메워야 한다는 비판이 나올 수 있습니다.
해외 사례 비교
해외에서도 지분형 모기지는 존재합니다.
영국, 호주, 싱가포르 등은 정부가 주택 구입 자금 일부를 지분 형태로 지원하고, 매각 시 수익을 공유하는 제도를 운영해 왔습니다. 이들 사례는 실수요자 지원 효과를 보였지만, 동시에 제도의 지속성과 시장 충격 관리가 중요하다는 교훈을 남겼습니다. 한국도 비슷한 경험을 참고해야 합니다.
마무리
지분형 주택금융 제도는 한국의 주택 시장 구조를 바꾸려는 새로운 시도입니다. 단순한 대출이 아닌 공동 투자 구조를 통해 가계부채를 줄이고, 실수요자들에게 기회를 넓히려는 목표가 담겨 있습니다.
그러나 소유권 제약, 비용 부담, 시장 반응, 정부 재정 리스크 등 넘어야 할 과제도 많습니다. 제도의 성패는 시범사업 결과와 세부 설계에 달려 있으며, 실제로 주택 시장 안정과 주거 사다리 복원에 기여할 수 있을지는 지켜봐야 할 부분입니다.