서울 오피스텔 가격이 꾸준히 상승하면서 부동산 시장에서 다시 주목을 받고 있습니다. 최근 아파트값 급등으로 대체 수요가 몰린 가운데, 오피스텔 규제 완화와 입주물량 급감이 맞물리며 시장 흐름을 바꾸고 있습니다. 반면 지방은 약보합세를 보이고 있어 지역별 격차가 뚜렷하게 드러나는 상황입니다.
서울 오피스텔과 지방의 오피스텔 시장 현황, 주택 매매·전세 가격 동향, 그리고 정부 정책 변화를 차례로 살펴보겠습니다.
서울 오피스텔 가격 상승 배경
서울 오피스텔 평균 매매가는 8월 기준 3억 356만 원으로 전달 대비 1.01% 올랐습니다. 이는 지난 2월 이후 7개월 연속 상승한 수치입니다. 특히 종로구, 중구, 용산구 등 도심권 오피스텔이 0.86% 상승하며 서울 전체 가격을 이끌고 있습니다.
이 같은 상승은 몇 가지 요인으로 설명할 수 있습니다. 우선 오피스텔은 준주택으로 분류되어 6·27 대출 규제에서 제외됩니다. 발코니 설치 허용 등 규제 완화가 적용되면서 활용도가 높아졌습니다. 아파트값 급등으로 상대적으로 저렴한 대체 상품으로 수요가 몰린 점도 상승세에 힘을 보탰습니다.
서울과 지방의 온도차
서울 오피스텔이 꾸준히 오름세를 보이는 반면 인천과 경기지역 오피스텔은 약보합세입니다. 지방은 뚜렷한 반등이 나타나지 않고 있으며, 매매 거래도 활발하지 않은 상황입니다.
이런 지역별 차이는 수요 집중과 공급 부족에서 비롯됩니다. 서울 오피스텔의 경우 업무와 주거 수요가 동시에 몰리며 꾸준히 거래가 이어지는 반면, 지방은 산업과 인구 구조 변화로 임대 및 매매 수요가 제한적인 모습입니다.
오피스텔 임대수익률 비교
현재 서울 오피스텔 임대수익률은 연 4.8%로 전국 평균 5.39%보다 낮습니다. 수도권의 경우 임대료 상승 여력이 제한적인 반면 매입 가격은 빠르게 오르기 때문에 수익률이 낮아진 것입니다.
임대 수익을 고려한다면 서울 외곽이나 수도권 일부 지역, 또는 지방 핵심 산업단지 인근 오피스텔이 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만 안정적인 임차 수요 확보 측면에서는 여전히 서울 중심지가 유리합니다.
공급 축소와 수급 불균형
오피스텔 시장에서 눈여겨볼 점은 공급 축소입니다. 최근 10년간 전국 오피스텔 입주 물량은 연평균 약 7만 1,986실이었으나, 올해는 3만 7,420실로 급감했습니다. 내년에는 1만 2,310실에 그칠 전망입니다.
서울 역시 10년 평균이 1만 7,141실이었지만 올해는 4,456실, 내년에는 1,417실로 감소합니다. 공급 부족이 지속될 경우, 서울 오피스텔 가격 상승 압력은 이어질 가능성이 높습니다.
경공매 활용 전략
거래가 쉽지 않고 아파트에 비해 가격 상승폭이 제한적이라는 점은 오피스텔의 약점으로 꼽힙니다. 따라서 매입가를 낮추는 전략이 중요합니다.
경공매를 활용하면 시세보다 20~30% 저렴하게 매입할 수 있습니다. 7월 기준 전국 오피스텔 매각가율은 67.1%였고, 수도권은 72.6%, 서울은 82.2%를 기록했습니다. 투자자는 이 점을 활용해 초기 비용을 줄이고 장기적인 수익성을 확보할 수 있습니다.
임대 전략과 규모 선택
임대를 목적으로 할 경우 수요가 많은 지역을 우선적으로 고려해야 합니다. 업무용과 주거용 수요가 혼재된 산업단지 인근이나 역세권이 공실 위험이 낮습니다.
또한 규모가 300실 이상인 오피스텔은 거래가 수월해 향후 매각할 때 유리합니다. 단순히 매입가만 고려하기보다 입지, 규모, 향후 재매각 가능성까지 종합적으로 따져야 안정적인 투자 성과를 얻을 수 있습니다.
전국 주택 매매가격 동향
주택 시장에서는 지역별 차이가 더욱 선명하게 나타납니다. 8월 전국 주택 매매가격은 전월 대비 0.04% 올랐습니다. 다만 상승폭은 줄어드는 흐름입니다.
- 수도권: 서울·경기 상승, 인천 하락
- 5대 광역시: 울산(+0.11%)을 제외한 부산·대구·광주·대전은 하락
- 기타 지방: 전반적으로 하락세
서울이 강세를 유지하는 반면, 지방 시장은 여전히 약세를 벗어나지 못하고 있습니다.
전국 전세가격 동향
전세 시장은 매매와 다소 다른 양상을 보입니다. 8월 전국 전세가격은 전월 대비 0.05% 올랐습니다.
- 수도권: 서울·경기 상승, 인천 하락
- 5대 광역시: 울산(+0.29%) 외에는 대체로 약세
- 기타 지방: 보합세
전세가격은 수도권과 울산에서 강세를 보였으나, 다른 지역은 큰 변화가 없는 모습입니다.
주택 거래량 변화
주택 거래량은 늘어나는 추세입니다. 2025년 6월 거래량은 7.3만 건으로, 전월 대비 17.8% 증가했습니다. 이는 부동산 시장에 다시 유동성이 유입되고 있음을 보여줍니다.
다만 거래 증가가 가격 상승으로 곧바로 이어지기는 어렵습니다. 지역별 수급 상황, 규제 여부, 금리 환경 등이 복합적으로 작용하기 때문입니다.
정부 정책 변화와 시장 영향
최근 정부는 몇 가지 중요한 정책을 내놨습니다.
첫째, ‘세컨드 홈’ 세제 혜택 확대입니다. 지방 인구감소지역 주택 구입 시 양도세·종합부동산세·재산세에서 혜택을 주는데, 대상 지역을 기존 84곳에서 강릉, 속초, 경주 등 9곳을 추가했습니다. 대상 주택 기준가액도 공시지가 4억 원에서 9억 원으로 상향됐습니다.
둘째, 외국인 토지거래허가구역 지정입니다. 서울 전역과 인천 7개 구, 경기 23개 시군이 대상이며, 외국인은 주택 취득 시 허가를 받아야 하고 취득 후 2년간 실거주 의무가 부과됩니다. 이는 투기적 수요를 억제하고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 조치로 볼 수 있습니다.
마무리
서울 오피스텔 시장은 가격 상승과 공급 부족이라는 두 가지 요인이 맞물리면서 앞으로도 주목받을 가능성이 큽니다. 반면 지방은 약세가 이어지며 지역별 격차가 심화되고 있습니다.
투자 관점에서는 서울 중심의 오피스텔이 안정성이 높지만, 수익률 측면에서는 지방 핵심 지역을 병행 고려할 필요가 있습니다. 특히 경공매를 통한 매입가 절감, 300실 이상 대형 단지 선호, 산업단지·역세권 중심의 임대 전략이 핵심 포인트가 될 수 있습니다.
주택 시장은 전반적으로 거래량이 늘고 있지만, 매매와 전세 모두 지역별 편차가 크기 때문에 신중한 접근이 요구됩니다. 정부 정책 또한 규제와 혜택을 동시에 내놓고 있어 시장 참여자는 이러한 변화를 지속적으로 점검해야 합니다.
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