집을 살지, 전세로 살지 고민 중이라면?
동일한 자금으로 집을 살지 아니면 전세로 살지를 고민하는 것은 많은 분들이 공감하는 주제입니다. 특히 부동산 가격이 고점인지, 지금 사야 할지 기다려야 할지 판단이 어려운 요즘 같은 시기에는 더욱 그렇습니다. 단순히 현재 주거 비용만을 비교하기보다는 장기적으로 어떤 선택이 더 큰 자산을 형성할 수 있는지를 따져보는 것이 중요합니다.
예산이 같고 수입 조건도 동일하다면 어떤 선택이 더 유리할까요? 자산 성장의 관점에서 분석해 보면 분명한 차이가 나타납니다. 지금부터 실제 수치를 기반으로 30년 후 자산이 어떻게 변화할 수 있는지 알아보겠습니다.
가정 설정: 동일한 조건으로 시작하는 A와 B
우선 다음과 같은 공통 조건을 가진 두 사람을 설정해 보겠습니다.
- 초기 보유 자산: 2억 원
- 연소득: 5,000만 원
- 연소득 증가율: 연 3%
- 주택 가격 상승률: 연 7%
- 투자 수익률(A는 연 3%, B는 연 6%)
- 대출 이자율: 연 4% (고정)
- 전세가율: 매매가 대비 50%
여기서 A는 집을 매수하고, B는 전세로 거주하면서 남는 돈을 투자합니다. 집값은 5억5,000만 원으로 가정하며, A는 3억5,000만 원을 대출받아 집을 구매합니다. B는 같은 집을 전세로 거주하며 2억7,500만 원을 보증금으로 설정하고 이 금액 전부를 대출받습니다.
집을 산 A의 30년 후 자산은?
주택 자산의 성장
집을 매입한 A는 연 7%의 복리로 주택 가격이 상승할 경우 30년 뒤 주택의 가치는 다음과 같이 성장할 수 있습니다.
- 현재 집값: 5억5,000만 원
- 연 7% 복리 적용 시 30년 후 예상 가격: 약 41억 원
투자 가능한 자금의 운용
A는 대출 원리금 상환으로 인해 남는 여유 자금이 많지 않지만, 일부 자금은 연 3% 수익률로 투자한다고 가정합니다. 매년 투자 가능한 금액이 작더라도 30년간 복리로 운용하면 대략 다음과 같은 결과가 나올 수 있습니다.
- 30년간 누적 투자 자산: 약 8억 원
총자산
- 주택 가치: 약 41억 원
- 금융 자산: 약 8억 원
- 총 자산: 약 49억 원
전세로 사는 B의 30년 후 자산은?
전세금은 대출로 조달
B는 전세 보증금 전액을 대출로 조달하며, 주거 비용 외에 대부분의 소득과 초기 자금을 금융 투자에 활용할 수 있습니다.
고수익 투자 가정
투자 수익률을 연 6%로 가정하고 30년 동안 꾸준히 운용할 경우 다음과 같은 자산을 형성할 수 있습니다.
- 초기 자본 + 소득 기반 투자 자산: 약 35억 원
총자산
- 주택 없음
- 금융 자산: 약 35억 원
- 총 자산: 약 35억 원
두 사람의 자산 비교
| 구분 | A (집 구매) | B (전세 거주) |
|---|---|---|
| 30년 후 주택 가치 | 약 41억 원 | 없음 |
| 30년 후 투자 자산 | 약 8억 원 | 약 35억 원 |
| 총 자산 | 약 49억 원 | 약 35억 원 |
결과적으로 동일한 자산 조건과 소득 조건에서 시작했더라도, 집을 산 A는 레버리지를 활용하여 훨씬 큰 자산을 확보할 수 있습니다. 주택 가격 상승에 따른 복리 효과가 결정적인 차이를 만들어냈습니다.
복리와 레버리지의 힘
부동산은 ‘레버리지’를 통해 적은 자본으로 큰 자산을 형성할 수 있는 대표적인 수단입니다. 특히 집값이 지속적으로 상승한다는 가정 하에서는 자산 증식 효과가 매우 강력하게 나타납니다.
반면, 전세로 거주하면서 금융 투자를 선택한 B는 보유 자본 내에서만 수익을 만들어내야 합니다. 투자 수익률이 높더라도 그 복리 효과는 상대적으로 제한됩니다. 부동산 투자에서 발생하는 ‘복리 + 레버리지’ 조합을 뛰어넘기 위해서는 연평균 13% 이상의 금융 수익률이 필요하다는 분석도 있습니다.
집을 사는 선택의 위험 요소
물론 부동산 매수에는 리스크가 따릅니다. 단기적으로는 다음과 같은 변수를 반드시 고려해야 합니다.
1. 주택 가격 변동성
과거 서울 아파트의 평균 연간 상승률이 7%였다고 해도, 항상 그런 것은 아닙니다. 경제 상황, 정책, 금리 변화 등에 따라 집값은 하락할 수도 있으며, 고점에 매수할 경우 손실을 볼 수도 있습니다.
2. 대출 상환 부담
초기에는 소득의 절반 이상이 대출 원리금 상환에 쓰일 수 있으며, 이는 소비와 여유 자금 운용을 어렵게 만들 수 있습니다. 금리가 변동되는 경우, 상환 부담이 더 커질 수도 있습니다.
3. 낮은 유동성
주택은 현금화가 쉽지 않으며, 중개수수료, 취득세, 재산세 등 부대 비용도 큽니다. 장기 보유 시에는 관리와 유지비 또한 무시할 수 없습니다.
전세 선택의 장점과 한계
전세로 거주하면서 금융 투자를 병행하는 선택은 다음과 같은 장점을 가집니다.
장점
- 초기 비용 부담이 낮고 유동성이 높음
- 다양한 금융 상품에 분산 투자 가능
- 주택 가격 하락 시 리스크 적음
한계
- 자산 증식의 한계: 레버리지가 없음
- 고수익 유지의 어려움: 꾸준한 6% 수익률 달성이 쉬운 일이 아님
- 주거 불안정 가능성: 갱신 불가 또는 전세가 상승 등의 불확실성 존재
마무리
결과적으로 집을 구매하는 선택은 초기 리스크와 대출 부담이 따르지만, 장기적으로는 자산 증식의 측면에서 유리한 구조를 가집니다. 특히 주택 가격이 장기적으로 우상향한다면 복리와 레버리지를 통한 자산 증가 효과는 매우 강력하게 작용합니다.
반면, 전세 거주는 보다 안정적이고 유연하게 자산을 운용할 수 있지만, 일정 수준 이상의 고수익을 지속적으로 내지 못하면 자산 격차가 크게 벌어질 수 있습니다.
현재의 자산 상황, 소득 구조, 투자 성향을 정확히 파악하고 현실적인 계획을 세우는 것이 중요합니다. 집을 사는 것이냐, 전세로 사는 것이냐는 단순히 숫자의 문제를 넘어, 삶의 안정성과 목표에 따라 달라질 수 있는 매우 개인적인 결정이기 때문입니다.
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