최근 정부의 10·15 부동산 대책 발표 이후, 전세 시장이 급격히 달라지고 있습니다.
이제는 “전세 품귀”보다 “전세 선택권의 소멸”이 더 정확한 표현이 됐습니다.
서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 새로운 전세를 구하는 일이 점점 어려워지고 있습니다.
전세는 왜 줄었을까?
전세 감소의 원인은 단순한 공급 부족이 아닙니다. 정책 변화가 시장 구조를 바꿔 놓았습니다.
- 허가구역 확대
서울 전역과 경기 주요 지역이 모두 허가구역으로 지정되며, 매수 후 임대가 사실상 제한되었습니다. - 실거주 의무 강화
아파트를 매수하면 2년 이상 실거주해야 합니다.
이로 인해 신규 전세 물량이 크게 줄었습니다. - 계약갱신청구권 확산
임차인들이 계약갱신청구권을 사용하면서, 기존 계약이 연장되고 새 전세 매물은 더 줄어들었습니다. - 시장 고착화
이제 전세시장은 ‘갱신이 기본값’이 되었고, 신규 전세 계약은 드물어졌습니다.
전세의 월세화, 사라진 선택권
전세 매물이 줄자, 시장은 월세 중심으로 재편되고 있습니다.
임대인들은 보증금 부담을 줄이기 위해 전세 대신 월세를 선택하고, 이에 따라 서울 아파트 평균 월세는 9월 기준 144만 3000원(KB부동산 기준)으로 상승했습니다.
이제 임차인에게 남은 선택지는 많지 않습니다.
전세냐 월세냐의 문제가 아니라, **“남은 매물 중 무엇을 선택할 수 있느냐”**가 관건이 되었습니다.
왜 월세만 남았나?
- 주택담보대출 축소: 매수 제한으로 전세 수요가 폭발했습니다.
- 보증금 부담: 임대인은 전세금 반환 부담을 줄이기 위해 월세로 전환했습니다.
- 월세 확산 지수 상승: KB월세지수 129.7로, 2015년 이후 최고치를 기록했습니다.
임차인이 꼭 알아야 할 3가지 체크리스트
1. 계약갱신청구권, 지금 써야 할까?
계약 종료가 6개월 이내라면 지금 검토해야 합니다.
갱신청구권은 종료 6~2개월 전에만 행사할 수 있으며, 2년 연장 시 전셋값은 5% 이내로만 인상됩니다.
만기 후엔 선택지가 줄기 때문에, 갱신으로 안정성 확보가 현실적인 방법입니다.
2. 반전세와 월세, 어느 쪽이 유리할까?
목돈 여유가 있다면 반전세가 더 경제적입니다.
월세보다 지출이 적지만, 보증금+월세 이중 부담을 고려해 총비용(이사비, 수수료 등)을 계산해야 합니다.
또한 월세전환율을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.
3. 허가구역 내 거주자, 이사 계획은 언제 세워야 할까?
허가구역에서 매수한 아파트는 2년 실거주 의무가 있어 전세를 줄 수 없습니다.
따라서 계약 만기가 다가올수록 선택지는 줄어듭니다.
계약갱신 여부나 이사 시점을 미리 계획하는 것이 좋습니다.
다가구 전세보증금반환보증, 여전히 사각지대
전국 77만 가구 중 단 1.8%만 전세보증금반환보증에 가입했습니다(이건태 의원실 자료).
다가구는 등기 구조상 보증 가입이 어렵고, 보증료율도 아파트보다 0.038%p 높아 접근성이 떨어집니다.
결국 다가구 임차인들은 여전히 보호 사각지대에 놓여 있습니다.
정부의 대응과 시장 흐름
- 신생아특례대출 축소: 출산 장려보다 시장 안정이 우선이라는 입장입니다.
- 가족 간 거래 세금 강화: 2026년 1월부터 가족 간 저가 거래는 최대 12% 취득세 부과 예정입니다.
- 주담대 대환대출 완화: LTV를 다시 70%로 상향하며 실수요자 부담을 완화했습니다.
- SH 임대주택 1598가구 모집: 보증금 562만~4349만 원, 월세 6만~34만 원 수준으로 공급됩니다.
10·15 부동산 대책 이후 전세는 사라지지 않았다, 다만 ‘선택권’이 사라졌다
전세 제도 자체가 없어진 것은 아닙니다.
다만, 정책 변화와 시장 구조의 경직으로 인해 선택 가능한 전세가 크게 줄어들었습니다.
이제는 ‘전세냐 월세냐’의 단순한 선택이 아니라, 언제 갱신할지, 어떻게 대응할지가 중요한 시점입니다.
정부 발표와 언론 보도를 종합한 결과, 주거 결정은 반드시 본인의 재정 상황과 거주 계획에 맞춰 신중히 판단하셔야 합니다.
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